頭金10万円からでも賃貸経営は可能!? 「パートナーズ」が教える不動産投資。

2018年8月30日 PR

最重要ポイントは、「空室発生の回避」
2020年の東京五輪に向けて、再び大きな注目を集める東京都心の投資物件。物件仕入れの専門スキルを有する不動産投資のプロフェッショナルが指摘する、失敗を回避するための「物件選びのふたつの条件」とは。

米中による関税合戦から日欧のＥＰＡ、そして日英ＦＴＡなど、いろいろと動きがありそうな世界経済。2020年の五輪を控えた日本経済の基盤は強いのか、それともそうではないのか。どうにも不透明感を払拭できないのが現状だが、こうした時期に決まって人気を集めるのが、景気のブレに強いとされる不動産投資だ。

2011年の設立から7期連続増収増益中という品川区の不動産コンサルティング会社「パートナーズ」によれば、同社では昨年１年間で何と約800件もの不動産売買をサポートしたとのこと。「頭金10万円からの賃貸経営」などセンセーショナルな話題も多い同社は、なぜ短期間でここまでの実績を築けたのか。同社の代表を務める吉村拓氏に、好調の背景を訊いた。

｜少子高齢化に伴い年金不安や様々な問題が避けられない現状、将来を見据えたマネープランが再び脚光を浴びています。中でも「景気の波に強い」とされる不動産投資ですが、うまく立ち回るポイントはありますか？

あります。たとえば、2000万円で購入した物件を3000万円で売却して儲けようという発想はＮＧです。不動産投資とは、その場限りの利益を狙うのではなく、あくまでも将来にわたって家賃収入を得るためのものと考えるべきです。私もそうですが、子や孫の代にまでつながる収入源を作るという考え方が重要です。

｜成功させるためのポイントはありますか。

あります。結論としては、将来にわたって家賃が入り続ける物件を適正価格で購入する。これに尽きます。

不動産投資に関しては、すでに過去の歴史が証明してくれているので、比較的わかりやすいですね。土地神話によるバブル景気や、米国のサブプライムローン問題、現在の五輪景気など、不動産価格や株価は好不景気に連動して乱高下しますよね。けれども重要なポイントは、東京都心の優良物件の「家賃はいつの時代も安定している」ということです。ご存じの通り、いわゆるリーマンショックの時には不動産価格も株価も暴落しましたが、私のお客様の所有している都心の優良物件は変わらず同じ賃料を得ていましたし、現在も大差ない賃料が入ってきています。

だからこそ長期での家賃収入に徹するのが成否を分けるポイントになります。とは言え、あくまでもこのことは入居者あってのことですから、「将来にわたって借り手が見込める物件であること」と言う注釈が付くわけです。

｜なるほど。では、空室が出やすいか、出にくいかを見極める方法は？

我々では単純明快なふたつの基準を設けています。まず「都心9区」で、かつ「駅徒歩5分以内」の中古物件です。たとえば、港区の麻布十番駅、徒歩3分の物件は、特に大きな瑕疵がなければ、借り手はすぐ見つかりそうですよね。また、恐らくは当分、空きも出ない。もし空きが出てもまたすぐ次の入居者が見つかる。そう思いませんか？（笑）

｜思います（笑）。でも、価格が高くなりますよね？

そこがポイントです。いかに適正価格で買うかと言う入口は投資の成否で、とても重要な要素になります。

｜実際問題として、そんな方法はあるのですか？

我々は、投資用不動産の仕入れを専門としている会社です。一般的な市場ではいわば「川上」で、物件の目利きには絶対的な自信を持っています。したがって、人件費増大での顧客提供の価格転嫁を避けるために、販売コンサルタントも1名しか置いていません。

また創業以来、都心の優良物件を多数仕入れてきた実績がありますので、金融機関とも極めて良好な信頼関係を築いています。条件が整えば「頭金10万円から金利も団体信用生命保険込で1％台での不動産投資」も可能です。

｜それは凄いですね。では、リスクについては？

大きく分けて3つあります。天変地異、事件事故、空室。天変地異と事件事故に関しては予見が出来ませんので、不安が強い方には不動産投資自体をおすすめしていません。空室に関しては、前述した通りリスクを極力軽減できるよう対策することは可能です。

最近は、団体信用生命保険への加入で「万一の事態」にも対処できることが知られるようになりましたよね。大きな安心材料ではありますが、リスクがゼロになるわけではありません。だからこそ物件の見極めが重要なんです。ここが弊社の腕の見せどころでもあるんですけどね。

｜最後に、改めて御社のアピールポイントを。

自社の情報網で仕入れる「都心９区」「徒歩５分以内」の物件を、皆様へダイレクトに提案できるのが我々の強みです。また、資金計画や契約法務から賃貸事業の企画・実務まで、各分野の専門家がサポートしますので、お気軽にご相談いただきたいですね。

＜Biz Life Style Pick up＞

自身も家族の将来の保険や年金対策として積極的に不動産投資を行いながら年間10,000件以上もの物件を目利きする吉村社長に直接聞いた不動産投資のコツとその理由

なぜ地方ではなく、東京都内なのか？
・日本で人口が最も多く、今後も増え続ける
・都市圏世界一のGDPを誇る
・活発にすすむ再開発プロジェクト
・東京オリンピック、リニア新幹線開通やカジノ構想

なぜ一棟物件よりワンルームマンションなのか？
・物件を複数持つことでリスク分散が可能
・購入価格が安く、ローンも組みやすい
・管理に関する手間やコストがかからない
・リスク時の損失を大きく軽減できる
・都心部のマンション用地減少
・23区内のワンルーム規制

なぜ、新築より中古なのか？
・購入価格を抑えられる
・物件の質と価格のバランスの良さ
・新築に比べて賃料が下がりにくい
・都心優良物件の希少性

パートナーズは何がどう「違う」のか？

❶ パートナーズからの新規物件提案は２回のみ
物件に対する圧倒的な自信と提案力を看板に掲げる投資不動産のプロ集団として、無理な営業活動を行っていない。営業がしつこいとの印象も強い不動産業界のイメージアップにも努めていきたいという。

❷ 都心9区＆駅徒歩5分以内の適正価格の物件のみ
「不動産投資は立地が命」と公言してはばからない同社ゆえに、提案物件はその基準を満たすレア物件ばかり。机上で電卓を叩いて弾いた利回りがどれだけ高かろうが、入居者がつかなければ無意味。また逆にどんなに場所が良くても価格が高すぎればそれもまた投資として成功する確率がグンと下がる。そのため、立地とともに「適正価格」であることも重視しているのだ。これも基本ながら、ともすれば妥協を考えてしまいがちな部分だけに、非常に心強い。

❸ 生涯にわたるサポートを約束
不動産は、購入後の運用から最終的な売却の際まで、すべてのフェイズで気を抜くことはできない。「一生涯のパートナー」を掲げる同社は、当初の購入時だけでなくその後のサポートも強力だ。