アフターコロナに待ち受ける大増税時代。大切な土地資産を守るための備え

2022年5月5日

第6波の収束前に第7波の懸念が広がるなど、新型コロナウイルス感染症は未だ先行き不透明な状況が続いている。とにかく早期の収束を願うのみだが、その裏側では、新型コロナウイルス対策で政府が発行した巨額の赤字国債を補填するための大規模な増税が避けられない情勢に。

中でも注視しておきたいのが、富裕層への「資産課税」だ。不動産に対する相続税が強化されれば、大切な土地資産を次世代に承継するのが困難となるのは明白。いよいよ「資産を守る方法」を真剣に考える時期なのかもしれない。

低層賃貸住宅では鉄骨造が大半を占めている理由

相続税の大改正が行われた2015年1月以降、対策としてアパートの建築需要が加熱した。無秩序に増えた結果、首都圏の賃貸アパートの空室率は30％超にも達し、新たな社会問題として各メディアで報道が相次いだのは記憶にも新しい。ところが、同時期の賃貸マンションの空室率を見ると概ね10％前後で、増税前と同程度。同じ相続対策の賃貸経営でも、アパートとマンションでは大きな違いがあることが分かる。

建築基準法では、両者を明確に区別する定義はない。不動産業界の通例として、木造や軽量鉄骨造の賃貸住宅をアパート、3階建て以上の鉄筋コンクリート造と重量鉄骨造をマンションと呼んでいるに過ぎない。ここで注目したいのは、同じマンションでも用途で構造に違いがある点だ。分譲マンションでは高い居住性を有し、耐火性能・耐久性能で圧倒的に優れた鉄筋コンクリート造でほぼ全て建てられているのに対し、低層賃貸マンションでは重量鉄骨造が大半を占めているのだ。

なぜ違いが生じるのか。答えは単純で、個人経営では資金力に限界があり、鉄筋コンクリート造のコストを負担できないと思われているからだ。それだけに、賃貸マンションを鉄筋コンクリート造で建てることができれば、その優位性は明らか。何とか実現する方法はないものか…実は、あるのだ。

賃貸経営を有利に導くプレキャスト鉄筋コンクリート構造

大成メイン

本誌でも何度か取り上げた『パルコン』は、大成建設ハウジングの鉄筋コンクリート住宅ブランド。最大の特徴は、戸境壁を含めて信頼性の高いPC板を採用した壁式の鉄筋コンクリート造である点だ。強度が高く品質も安定しており、短工期で低コスト。在来RC造はもとより重量鉄骨造と遜色のない予算水準でコンクリートマンションを実現できるなら、注目を浴びるのも当然だ。

耐震性や耐久性、耐火性などに優れたコンクリートマンションは、長期的な空室リスクや家賃下落リスクを小さく抑えることができる。耐用年数も47年に及ぶため、長期間にわたり高い資産価値が期待できるのも利点。賃貸経営に精通する層は将来性を重視するため、ビジネス意識が高いオーナーほどリピート率が高いという。

将来的な資産価値にも目を配る賢者のための賃貸経営

今回は、先ごろ自由が丘に竣工したばかりの賃貸物件を訪問し、実際にチェックした。老朽化したアパートの建て替えに際し、周囲の分譲マンションにも引けを取らない賃貸マンションを建てたいと考えたオーナーは、大成建設ハウジングに提案を依頼。ひと目で分かるエントランスの重厚感や部屋のバリエーションなどは、同社に蓄積した経験値の賜物と言えよう。現地で特に感心したのは、その遮音性能の高さだ。近年は隣人トラブルにも配慮が必要なだけに、安心の賃貸経営を目指す上では大きな利点となりそうだ。

成功する土地活用のコツは、30年後をイメージすること。災害や劣化にも強いプレキャスト鉄筋コンクリート構造は満室維持への武器となるが、将来的な資産価値にまで目を向ければ「選ぶべき理由」がさらに鮮明に見えてくるだろう。増税時代を見据える今、取るべき行動は、まず相談。実績豊富な同社は資料も膨大に保有しているので、何でも答えてくれるはずだ。