土地の可能性は、敷地の上空へと延びている。「テナントプラス」という土地活用

2022年10月7日 PR

中高層ビルの建築技術が、店舗併用住宅の収益力を変えた。旭化成ホームズ『ヘーベルビルズ』が創出する「Tenant Plus！」の魅力。

気候変動問題からインフレリスクまで、問題山積の世界経済。日本もしばらく不透明な時期が続きそうな気配の昨今、攻めと守りを両得する投資法として再び脚光を浴びているのが土地活用だ。賃貸住宅やテナントビル、駐車場経営まで選択肢は多様だが、その効率性から近年のトレンドとなっているのが「自宅併用」のスタイルだ。

賃貸併用や店舗併用住宅は、家賃収入を自宅部分の住宅ローンの返済にも充当できるという利点がある。もちろん入居者や店舗が高定着率で稼働していることが前提となるが、先の不透明な経済状況では安定的に経営できると断言するには一抹の不安が拭えず、また店舗併用の場合は希望する業種を誘致できるとは限らないなど、心配の種は尽きない。

そんな賃貸オーナーの不安解消に真っ正面から取り組んできたのが、ご存じ旭化成ホームズだ。今年で50周年を迎えた戸建注文住宅『ヘーベルハウス』を軸に、低層賃貸住宅『へーベルメゾン』など多様な商品構成で信頼を積み上げてきた同社だが、ここに来て存在感を発揮しているのが中高層ラインの『ヘーベルビルズ』だ。土地の潜在能力を縦方向に引き出す新躯体システムが実現した新たな選択肢だが、その背景には長く「安定した賃貸経営」の基盤づくりをサポートしてきた歴史がある。

そこで今回は、これから需要が高まりそうな「個人経営の中高層ビルディング」の可能性について、同社の担当者に話をうかがった。

1階・2階に店舗を誘致、「テナントプラス」という土地活用。

現代社会で活躍するビジネスパーソンなら、戸建注文住宅『ヘーベルハウス』を知らない方はいないだろう。耐震・耐火技術に優れたロングライフ住宅の代表選手としてあまりにも有名だが、ここまで50年をかけて押しも押されぬ看板ブランドとして育て上げてきた旭化成ホームズでは、安全性に特化した重量及び軽量の鉄骨造専門ハウスメーカーとしての建築ノウハウを多方面に展開している。

表紙で紹介した中高層ビルディング『ヘーベルビルズ』は、その最新事例のひとつと言える。限られた面積の土地を縦方向に活用できるなら願ってもない話だが、中高層ビルは個人投資家にも扱えるものなのか。今回は、旭化成ホームズの中高層営業部を訪ね、担当の渡辺雅人氏にお話をお聞きした。

asahkasei-202210⑤ 旭化成ホームズ株式会社集合住宅事業本部　中高層営業部
営業一課渡辺雅人氏

限りある都市部の土地の可能性を最大限に活かし切るために

同社が手がける賃貸住宅向け商品と言えば、『ヘーベルメゾン』が有名だ。ヘーベルハウス直系の耐震・耐火性能、メンテナンスコストを可能な限り抑えるロングライフ性能はそのままに、主に3階・4階建ての低層賃貸住宅で多くの実績を積み上げてきた。また、暮らし方の多様性が進む近年は、「ペット共生型」や「子育て共感型」など付加価値を提案するプランも続々と誕生。さらには上質を極める高級賃貸マンションシリーズも派生するなど、実に多彩なラインナップを構築するに至っている。

asahkasei-202210②

これに対して、最高で8階まで対応可能なヘーベルビルズは、実はヘーベルメゾンを検討する顧客層の肉声が商品化の契機となったという。災害への強さなど、すでに広く信頼を獲得している特徴をそのまま活かした形でフロア数を増やせないかという相談が、年を重ねるたびに増えてきたというのだ。

中でも、弊社が展開する30年、60年といった長期保証を、中高層の賃貸ビルに応用できないかという声が目立ちました。ある程度の規模のビルでは、どうしても途中でメンテナンスが必要となり、なかなか難しい面があります。そこで、建物の構造に遡って再度研究することにしたのです。（渡辺氏）

最近は市街地の再開発が盛んだが、商業地区に立地する土地の相続にまつわる相談も増えていることから、中高層ビル専用の躯体開発に着手した同社。在来工法の鉄筋コンクリート造が主流の中高層ビルに対し、新たな躯体システムの工業化を推進した結果、大開口＆大空間の創出に成功した。工場生産ならではの高品質・高精度な構造の実現で、最長で60年間の長期保証が可能に。このあたりは後述するが、加えて都市型住宅メーカーとしてのコンサルティング能力が噛み合い、敷地上空を有効活用する提案が本格始動したのだ。

空中階に店舗やオフィスを誘致できるヘーベルビルズの構造体は、テナントが1階部分に限定されがちだった店舗併用住宅に決定的な進化をもたらす。2階フロアにも店舗や事務所利用を想定できるということは、収支計画上でも効率的かつ安定的な収益を生み出し、ランドマークとしての価値を高める。こうした土地のポテンシャルを引き出す店舗併用住宅について、同社では独自に「Tenant Plus！（以下「テナントプラス」と言う。）」と定め、オーナーの希望に柔軟に対応できる準備を整えている。

asahkasei-202210⑦

夢が広がるテナントプラスを現実の事業へと落とし込む提案力

もうひとつ、同社はソフト面でも大きな強みを持つ。立地の特性や市場の収益性を詳しく調査し、先行して事業性を高めるためのシミュレーションを実施しての先行提案が可能なのだ。テナントプラスでも、机上の空論ではなく、長年の経験に裏打ちされた「現実の賃貸経営」の視点が折り込まれる。たとえば、こんな感じだ。

賃貸住宅で入居者が退去する際、原状回復費用は敷金から捻出することが多いのですが、店舗なら「スケルトン渡し」なので負担を大きく軽減できます。また、場所そのものに価値を見出す傾向から、賃貸住宅と比べて家賃が下がりにくいという特徴があります。テナントプラスでは、こうした長期的なコストや収益力まで想定した上でのご提案が可能です。（渡辺氏）

中高層ビルの建築はさまざまな制約があり、建築から完成まで時間もかかる。より収益力が期待できる分、課題や検討要素も少なくない。だが、旭化成ホームズなら、建物のプラン、収支の計画とも一括して委ねることができる。

ひとことで鉄骨造の店舗併用住宅と言っても、まずエリアによって経営イメージが大きく変わる。たとえば、5階建てのビルを想定してみよう。最上階は自宅として、立地がビジネス街であれば1階・2階にカフェやショップを置き、3階・4階をオフィスで固めることができる。商業エリアなら立地次第で自宅以外をすべて店舗＆事務所とすることも可能となるし、上階をワンルームの賃貸住宅フロアとするのもよいだろう。

夢は広がるばかりだが、投資である以上は収支的に最も有利で、かつ安全な道を採らなければならない。特に、いわゆるテナント付けは店舗併用住宅の最大の課題のひとつとなるので、エリア特性を踏まえながら慎重を期したプランニングが必須となる。だが、旭化成ホームズのテナントプラスなら、実はこの点でも心配は要らない。

一括借上げシステムの活用で「すべてお任せ」の土地活用を

ヘーベルビルズで中高層ビルを建てた場合、同社の一括借上げシステムを利用できる。オーナーに代わって貸主となり、管理・運営の一切を代行するサブリースシステムだが、ここでも企業力がモノを言う。店舗併用住宅の場合は良質なテナントの誘致や店舗の設計・企画も含めて土地活用全体を俯瞰した提案を受けることができ、しかも15年間にわたる一括借上げで毎月安定した収入を得ることが可能。また、グループ力を背景とした管理業務まで一任できるので、全部「お任せ」の経営が実現する。

同様に、賃貸併用住宅では30年間の一括借上げが可能。家賃設定、建物建築、ビル管理、そして賃料収入まで、ヘーベルビルズならすべてを委ねることができるのだ。

asahkasei-202210⑧

徹底的に貫かれた品質志向が中高層ビルにも60年保障を実現

asahkasei-202210⑨
一括借上げシステムを活用すれば、何もしなくても安定した賃貸収入を確保できる『ヘーベルビルズ』のテナントプラス。基盤となるのは、やはり卓越した建築技術だ。

前ページで触れた新開発の専用躯体は、ヘーベルビルズシステムと名付けられている。『ヘーベルハウス』で培ったシステムラーメン構造の基幹技術や生産法・施工法などを継承しつつ、商業用途に対応できるよう各階の階高に柔軟性を確保。柱の間に筋交いがなく、大きな開口部を取ることができる特徴をより強く発揮できるよう、品質と精度はそのままに強度や自由度が磨き込まれている。

同時に、階数が増える分だけ重要性を増す地震対策についても、粘弾性ダンパーと摩擦ダンパーを高度に組み合わせたハイブリッドスタイルの制震装置を新たに開発。同時に、交通や強風による振動を低減する制振装置TMDの搭載で、「制震×制振」の両得を実現した。また、耐久性や遮音性、調湿性など実に8つの複合性能を備えるヘーベルウォールや耐火構造部材ALCコンクリート・ヘーベルなど、工法から建材まで同社独自技術の集大成となっている。

こうした徹底した品質志向のもと、60年先を見据えたメンテナンス体制と保証システムを完備。人生百年時代に相応しいロングライフサポートは、同社の創業の想いでもある。土地の可能性を引き出し、資産価値を守る投資を目指す上で、ヘーベルビルズは強力な選択肢となることだろう。

店舗や事務所が好む「大開口の大空間」をそのまま実現する独自の構造躯体
広々とした空間づくりを得意とするヘーベルビルズ。その秘密は、ビル建築で多用されるラーメン構造を独自の着想で進化させた「システムラーメン構造」にある。基礎と柱、梁を強固に接合することで構築される構造躯体は大きなグリッドを生み出し、大開口な大空間を創出。これも、店舗誘致に有利なテナントプラスのポイントのひとつとなっている。
一般的な市場調査に留まらないリサーチ＆プランニングサービス
土地の可能性を最大限に引き出すには、綿密な事前調査が不可欠となる。そこで、旭化成ホームズでは、豊かな経験と情報ネットワークをフル活用しつつ、現地における人や車両の流れ、周辺の集客施設から嫌悪施設まで、実際に足を運んで体感的に確認。実地調査の結果をもとに、その土地に最適と思われる事業計画と建物プランを提案してくれる。

お持ちの土地と地域の賃貸市場を独自に調査し、無料でデータを提供！

＞＞詳しくはこちらから！

旭化成ホームズ株式会社　集合住宅営業本部　中層営業部
https://www.asahi-kasei.co.jp/maison/products/hbs/index.html/
東京都千代田区神田神保町1-105 神保町三井ビルディング6階
Tel.0120-803-849（受付時間／9：00〜18：00　水曜・日曜休）