「新築・木造・３階建」で始めるアパート経営のポイント

「新築・木造・３階建て」で始めるアパート経営のポイント

2018年1月25日 PR

いつの時代も投資の王道である不動産投資。ビジネスパーソンの資産形成には中古マンションの１室を購入して賃貸に回すのが近道だが、多くの人はきっとこう感じるはずだ。「１棟まるごと所有できればいいのに」、と。

株式会社アメニティジョイハウス代表取締役　田脇宗城氏 1974年、千葉県生まれ。自社で手がける「新築・木造・３階建てアパート」は、安定して97％以上の入居率を実現。そのノウハウは、下記の近著をはじめとする自著で詳しく開示している。

資金的に夢物語の大型マンションはともかく、個人で複数の部屋をまとめて賃貸化し、なおかつ収支を安定化させる方法は、普通に存在する。それは、「新築」「木造」「３階建て」。この条件を満たすのであれば、むしろ中古マンションへの投資よりも利点が多い…と語るのは、「アメニティジョイハウス」の代表取締役、田脇宗城氏だ。

１都３県の「新築・木造・３階建て」なぜこの３点が条件となるのか

バブル期のような資産価値の乱高下は、もう発生しない。ならば、これからの不動産投資においては、キャッシュフローを重視すべき。そんな観点から個人投資家をサポートする同社は、地価が大きく揺れない国道16号線内を中心とするエリアで、「駅から徒歩15分圏内」「都心までドアツードアで１時間以内」での賃貸アパートの経営を推奨する。この立地上の縛りは、もちろん空室リスクを避けるための田脇氏の経験則によるガイドラインであるわけだが、加えて氏が前記の３点を条件化しているのは、さらに明確な理由がある。
「10年前後は大規模修繕が発生しない」新築で、「建築コストを抑制できる」木造で、「９部屋が取れる」３階建て。中でもポイントとなるのは、３番目の条件だ。たとえば、同じ土地でも２階建ての８室と３階建ての９室では、年間の家賃収入が大きく異なってくる。１階部分の部屋数を抑え、人気の高い＝家賃が割高でも入居者がつく角部屋が多く取れるため、収益性が高くなるわけだ。
3階建てアパートの建築は法規制から許可を受けられる土地は多くない。構造計算も必要で、近隣説明や建築確認などの時間もかかる。だが、これらの要素をクリアにできるのが、同社の大きなアドバンテージとなっている。

他社に委ねず自社で汗をかく「入居率97％」を維持する裏側

新築アパート１棟のオーナーを目指す場合、心配の種となるのが本業との兼ね合いだ。土地の選定の時点で大きな労力がかかる上に、その後もプランの作成や金融機関との交渉、間取りや仕様の決定など、建築前だけでもかなりの負担となる。加えて、オープン前後は入居者の募集から入金管理、建物の管理といった実務が日常的に発生する。最近はサポートサービスも多いので「丸投げ」も可能だが、請け負う業者もまた、それぞれに精通する専門業者に委託することになる。だが、同社は「外部業者に委託しない」のだという。つまり、これらの膨大な業務を、自社内で行うのだ。
提案するプランに責任を持つなら、投資コンサルではなく、まず自社がアパート製造メーカーでなければならない。田脇氏が強調する同社の事業スタイルは、いわゆる「ワンストップサービス」の様相を大きく変えた。24時間対応のコールセンターを設置し、建物管理も清掃も社内で完結し、故障や不具合にも自社で対応。管理業務の代行という点は同じでも、外からは見えない「可能な限り自社が行うか、最初から他社に任せるか」が違う。まず自分が動くからこそ「ローリスク＆ミドルリターンの１棟経営」を提示できるという考え方だ。