パナソニックホームズの賃貸併用住宅で新土地活用！

2020年7月30日 PR

敷地が狭くても、「上」がある。ポストコロナ時代の「賃貸併用」術

豪雨に豪雪、猛暑に台風。地震と津波、火山の噴火に森林の火災。近年の世界は人生観が変わるような自然災害が続発しているが、加えて未知のウイルスの脅威まで。アフターコロナ／ウィズコロナ時代に向けてマネープランを見直そうにも、世界が丸ごと五里霧中の状況では如何ともしがたい。

先行き不透明な時代と言えば、やはり不動産投資。「土地」の安心感はまさに大船気分だが、購入となると躊躇もあるのが正直なところ。そんな中で、いま、かつて脚光を浴びたとある手法が、一歩進んだ形で再度注目を集めつつある。それは、「賃貸併用住宅」だ。

資産づくりと、人生づくり。新たな価値観を満たす賃貸併用住宅。

ステイホームやリモートワークを経験し、改めて「自分」「家族」「日常」に直面した私たち。日本人は長く働きバチ的ライフスタイルを揶揄され続けてきただけに、ＳＮＳでは「新しい自分」を得たようにイキイキとした投稿も目立つ。閉塞感と解放感が共存するような空気は、何とも新鮮ではある。

アパートに駐車場、各種テナント施設。地価の高さは収益力の高さということで、特に東京都市圏では昔も今も「活用してこその土地」であることは変わらない。だが、「新しい生活様式」が始まる今後は、資産面オンリーではなく、より豊かな人生のための舞台装置として見る余裕も欲しいものだ。

そんな視点から、資産づくりと新居生活を一気に開始できるのが賃貸併用住宅ということになる。戸建住宅をお持ちの方なら、「建て替え」という形を取れば土地を手放すことなく実現できるので、相続税対策としても検討しやすい手法と言えるだろう。

家賃収入でローンを返済しながら相続や節税対策などにも活用

土地が価値を持つなら、最大限に引き出すべき。そんな思想で、ひとつの建物の中に自宅住居フロアと賃貸住宅フロアを共存させる賃貸併用住宅。駅から徒歩圏内に位置するなど、安定した入居者ニーズが見込める立地であれば、将来にわたりリスクを抑えた経営を目指すことができる。当初は家賃収入をそのままローン返済に充てるのが基本だが、そこには自分の住居分にあたる借入金も含まれるのが大きなポイント。収益力があるプランは自宅のみの建て替えに比べて金融機関との交渉も強気で臨めるため、自己資金を最小限に留めながら完済を待ち、以降は家賃収入の全額をそのまま収入にする…という青写真を描ける。

また、賃貸併用住宅と自宅住居の建て替えでは、所得税や相続税、固定資産税の内容も異なる。いずれも条件次第で変動するが、たとえば相続税であれば、賃貸部分の評価額が下がる分だけ、同規模の自宅利用時に比べて敷地・家屋とも相続税評価額が減額されることも。専門家のサポートを受けながら上手に計画を練れば、収益面でも節税面でも納得のプランを手に賃貸経営を始めることができるわけだ。

空室発生のリスクを重視するなら家賃保証システムの利用もアリ

さて、その「納得のプラン」だが、それは本当に可能なのか。空室発生など考えにくい繁華街ならまだしも、「もしかしたら」という不安を拭えないまま計画を引いてしまってよいものかどうか。そんな疑問をお持ちなら、近年はすっかり定着した家賃保証システムを利用するという方法もあるので、そちらを検討するとよいだろう。

最新仕様の上質な新居と、不労所得の収入源。文字通り「一居両得」となるのであれば、今すぐにでもあれこれと調べてみたいところ。ローンの種類は、税制面での優遇措置は、対応可能な住宅メーカーは…と、関連ＷＥＢサイトを徘徊してブックマークをため込むうちに、ハタと気付くのだ。

「そもそも、今の自宅の敷地で、賃貸住宅を組み込んだ建物など、本当に建てられるのだろうか？」

広さ的に「十分」とは言いがたい敷地が多い、東京都市圏の土地事情。この面積で賃貸住宅を組み込むなんて、近年流行の「3階建て」でも1部屋か2部屋のワンルームを確保するのが精いっぱいなのでは…。ごもっともな疑問だが、それは過去の発想と言わざるを得ない。現代は、「敷地なら頭上にあるじゃないか」と考える時代なのだ。

最近は4階建て以上のプランも増え始めているという多層階住宅。高さを活かした居住スタイルは、実は都市圏ならではのものだ。郊外に比べて面積が狭い分、逆に容積率は大きくなる傾向があるため、より背の高い建物を建てることができる土地が多いのだ。

上に伸びる建物は、フロア数が増える。1フロアに3室を取るとすれば、2フロアあれば6室、3フロア分なら9室もの部屋を造れるわけだ。では、実際の容積率や都市計画上の制限などはさて置き、商業ビルではなく個人住宅では、最大で何階まで建てられるのか。

ズバリ、「9階建て」まで可能だ。